重点城市土地市场冷暖：19城首批集中供地减量多地城投公司托底拿地

除郑州外，其余21个城市第一批供地已经完成。

日前，沈阳2022年第一批集中供地完成，5宗宅地，4宗成交，1宗拍卖至此，除郑州外，其余21个集中供地试点城市已于2022年完成首批供地

在沈阳市这一批集中供地出让的地块中，有两块被当地国有的沈阳新居置业有限公司竞得，其余两块分别被两家民营企业沈阳怡富置业有限公司和沈阳向辉置业有限公司竞得品牌房企没有拿地

与沈阳类似，今年已完成第一批集中供地的城市土地市场显示，单批供地规模有所缩减，土地市场热度不够央企，国企，地方城投公司成为拿地主力，部分城市流拍退出率上升

此外，今年第一批集中供地出让细则相对宽松，对房企的资金要求有所降低，推出了部分优质地块与去年第一批集中供地相比，今年22个城市第一批集中供地从推出到成交历时近半年，时间跨度明显拉长部分城市今年还将集中供地次数从3次增加到4次

在房地产市场尚未复苏，土地市场整体低位运行的背景下，各城市市场表现不一，各城市土地供应规模差异明显，成交参差不齐。

目前，第一批集中供地尚未结束，但已有超过一半的城市发布了第二批集中供地的公告信息厦门，福州，北京，青岛已完成第二批集中供地，市场整体表现平淡

克而瑞研究中心高级研究员吴家明预计，伴随着各城市土地供应计划逐步提上日程，三季度土地成交量将出现周期性反弹但受疫情等因素影响，销售端的回暖不如预期，土地市场难以出现大的反转，仍保持低位运行下半年，企业拿地仍将保持谨慎，高返低是房企的主要投资策略

多位受访房企投资人认为，央企和国企仍将是下半年土地市场的主力军也有受访者认为后续几批集中供地的热度可能会比第一批少如果房地产市场销售恢复良好，民营企业尤其是头部明星房企的资金压力会有所减缓为了保证明年的货值，他们拿地的积极性可能会提高

土地市场火爆。

土地供应规模下降是今年第一批集中供地的显著特点之一中指数据显示，与去年第一批集中供地相比，今年第一批集中供地的22个城市中，有19个城市推出的规划建筑面积出现了不同程度的下降，超过半数城市的降幅超过50%，其中南京，沈阳，长春，武汉的降幅达到80%以上只有合肥，厦门，深圳增加了土地供应

华夏研究院指数事业部分析师孟欣欣对21世纪经济报道记者表示，房地产市场下行和房企资金紧张是重点城市土地供应规模减少的主要原因市场的低迷影响了房企的销售回款，也影响了房企拿地的积极性为了防止大量流拍，大部分城市主动减少土地供应规模

以最近结束2022年第一批集中供地的沈阳为例沈阳推出5宗地块，规划建筑面积33万平方米，同比下降93%

沈阳某品牌地产公司投资人王明告诉21世纪经济报道记者，为了增加地产公司拿地的概率，沈阳市有关部门不仅缩减了第一批集中供地的规模，还在发布出让信息前，通过土地推介会摸清了地产公司的拿地意愿。

王明还表示，与去年第一批集中供地相比，今年沈阳第一批集中供地质量有所下降。

与沈阳不同的是，很多城市为了提高房企拿地积极性，稳定甚至增加土地出让收入，在今年第一批集中供地中增加了核心地块的供应地块整体质量比去年好南京某地产国企投资人王鹤告诉21世纪经济报道记者，由于市场表现不佳，政府担心地段，交通，配套等地块不好，所以推出一些优质地块吸引房企参与竞拍

北京某品牌房企客座研究员晋亮也发现，虽然今年北京首批集中供地规模明显下降，但地块质量更好北京市第一批集中供地共推出18宗地块，其中城六区7宗，推出丰台纪家庙地块，朝阳王四营地块，朝阳崔各庄地块等市场关注度高的地块

从环比来看，今年多个城市第一批集中供地地块的质量也高于去年第三批集中供地据郭盛证券统计，2022年第一批集中供地楼面均价为12228元/平方米，较2021年第三批上涨24.5%

相对宽松的出让规则也是今年首批集中供地的一大特点比如一些城市降低了投标企业的资质要求，降低了保证金比例合肥房企开发资质由一级房地产开发资质放宽至二级房地产开发资质及以上，注册资本最低要求降低3亿元至2亿元比如，上海将取消竞价挂综合评分入围方式，降低竞价申请监管资金封存比例

但整体来看，今年第一批集中供地偏低，流拍退出率有所上升以土地流拍率为例中指数数据显示，北京，南京，成都，合肥，沈阳，福州，天津，济南，武汉今年第一批集中供地的土地流拍率较去年同批供地都有不同程度的上升，其中天津的土地流拍率达到64%

与去年第三批集中供地相比，今年第一批集中供地的拍卖退出情况也略有好转据盛证券统计，今年完成第一批集中供地的20个城市整体拍卖退出率为15.8%，较去年第三批小幅上升1.2个百分点

为什么房企拿地不积极。

国企，国企和地方城投公司是今年第一批集中供地的拿地主力。

据郭盛证券统计，已完成第一批集中供地的20个城市拿地情况显示，民企拿地数量仅为28.6%，城投公司为35.5%，其他央企和国企为35.9%成都，福州，广州，宁波，深圳，无锡，苏州城投公司拿地现象明显，拿地占比50%以上，北京，厦门，深圳，济南的央企，国企拿地较多，占比50%以上

游山在长三角一家房地产国企的投资部工作，负责公司在上海的投资业务今年上海第一批供地集中，游山成功为公司拿下1块地该地块共有5家房地产企业，均为国企

游山告诉21世纪经济报道记者，今年上海第一批集中供地整体热度不如去年参与企业数量减少，主要是国有企业，而财团数量增加资金需求大的非常优质的地块被低价摘得，超过一半的地块以底价成交

我们计划2019年在上海拿地，但由于竞争激烈，经验相对不足，2020年拿下了这块地当时民企和国企的参与热情都比较高游山表示，与当时不同的是，今年上海首批优质地块总价和溢价都很高，大部分房企拿不出这么多钱，参与的公司也不多看好上海市场，贵公司给了目标地块更高的授权价，最终中标

当被问及为什么不去争地时，没钱成为受访民营房企的共同回答由于资金压力，王明的公司没有参与沈阳市第一批集中供地，晋亮的公司今年在京拿地规模也大幅缩减张是在四川地区从事招商工作的一家房企老总他告诉记者，由于项目去资本化效果不佳，公司面临一定的偿债压力今年他不仅在成都拿地失败，在他负责的四川其他地级市也拿地失败

严明曾在长三角某品牌地产公司做投资经理由于资金短缺，他服务的公司今年没有出现在上海招标拍卖市场不过，严明告诉记者，他所在公司的商业模式与大多数房企不同公司前期在多个大规模，高质量的旧改项目中沉淀了大量资金，集团土地储备总量可观，位列行业前十

目前来看，这些项目要么是今年无法形成价值，要么是市场尚未回暖，公司不急于出售我们今年不拿地，明年，后年，甚至再过个三五年，还有很多项目要卖严明说

张路服务的公司还拥有大量土地储备，这是其公司除了需要储备资金还债外，今年拿不到多少土地的重要原因和信心。

还有一类房企不拿地，既没地又没钱，没有新项目就没法经营但现在现金流为负，不可能通过新征地项目的现金流来支付老项目张表示，这类企业一般都是之前高价买了不少地的激进房企，而一些没有加杠杆或激进拿地的地方小房企，现阶段反而可以赶过来拿地补地

相反，受访的三家央企和国企的企业，在相应的城市都有所收获。

在北京的土地市场，央企依然强势虽然销售不尽如人意，但我们融资成本低，对拿地影响不大在北京知名地产央企从事投资的李锦告诉21世纪经济报道记者

李进说，由于资金相对充裕，竞争压力小，今年他的公司在北京集中供地中获得了比去年更优质的地块在房地产行业整体销售压力较大的背景下，新拿地位置越好，市场对未来项目的影响越小，形成正向激励

纵观全国，全行业，中国指数研究院数据显示，今年1—5月，百强房企合计拿地4681亿元，拿地规模同比下降64.7%，较上月上升8.8个百分点房企拿地金额最大的10家房企分别是华润，建发，绿城，中海，滨江，广州地铁，保利，万科，上海地产，中国铁建，以央企，国企为主

下半年能回暖吗。

虽然今年第一批集中供地整体热度不佳，但各城市之间表现不一，供地规模和成交热度不一。

比如，在供地规模上，根据中指数据，市场火爆的杭州和成都，在今年第一批集中供地中，分别推出了60幅和50幅土地，供应和建设用地面积分别为257万平方米和208万平方米，市场低迷的沈阳和长春分别推出5宗和2宗地块，供应和建设用地面积分别为18万平方米和16万平方米。

成交热度方面，郭盛证券统计发现，今年第一批集中供地中，深市和合富的溢价率均高于10%，而济南，天津，无锡和长春的溢价率均低于1%沈阳第一批集中供地中，除拍卖地块外，其余4宗均以零溢价率出让

李锦表示，在目前房地产行业低水平的经营环境下，富裕的房企出于降低风险的考虑，会更倾向于在高能耗城市拿地因此，北京，上海，杭州等热点城市的土地市场整体相对火热，非热点城市相对低迷

不仅如此，区域内企业的拿地策略也在发生变化张表示，为了减少销售的不确定性，他的公司在地级市的拿地策略转向了优质地块

此外，各城市第一批集中供地的时间也有早有晚日前，北京率先发布第一批集中供地信息公告，拉开了今年22个城市集中供地的大幕日前，沈阳首批土地将出让，随后预计6月22日在郑州进行22个城市的首批集中供地拍卖

与去年第一批集中供地集中在4—6月不同，今年22个城市的第一批集中供地持续了近半年孟新表示，去年2月两个集中政策出台，所以各地第一批集中供地在3—5月正式公布，4—6月出让与去年相比，今年部分城市的供地节奏有所提前

此外，孟欣欣认为，青岛，武汉，重庆，济南，北京等城市今年集中供地数量将增加3至4倍为了在今年内实现四次集中供地，需要尽快完成第一批集中供地和出让，客观上延长了第一批集中供地的时间跨度

晋亮表示，与往年相比，今年大部分房企拿地资金更加有限，很可能只在某个时间节点有资金比其他城市供地越早，次数越多，土地成交的概率越大今年北京首次集中供地，也有抓住时间节点的考虑

克而瑞分析认为，对于地方政府来说，增加土地供应批次，有利于根据市场变化及时调整供应结构，减少流拍现象，完成土地供应计划。

在李锦看来，增加集中供地频率，减少单批供地数量，有助于更好地把握各类企业新拿地项目入市节奏，降低集中开盘概率，有利于项目销售。

目前，虽然第一批集中供地尚未完全结束，但供地节奏较快的城市已经开始第二批集中供地，供地规模仍低于去年同批厦门，福州，北京，青岛已完成第二批土地集中供应和出让，各城市均有地块出让整体表现仍明显弱于去年同期，央企国企仍是拿地主力

严明表示，一般来说，第一批集中供地是在上半年，房企新购土地年底能够形成货值的可能性很大如果第二批集中供地也能在上半年完成，也有一定概率形成当年货值，而第三，四批集中供地几乎不能形成当年货值所以总体来说，第一批集中供地热度最高，第二批次之，第三，四批市场热度相对较低

游山也认为，第一批集中供地是全年最热的新的一年，大家都有新指标的压力，能拿地还是早拿可是，今年的情况比较特殊一些央企和国企已经在第一批土地出让中有所斩获地方政府为了提高房企的竞买积极性，会不断推出优质地块

此外，从采访反馈来看，由于预售标准，审批流程差异等因素，新项目从拿地到开盘的时间差异很大晋亮表示，今年以来，北京很多房企从拿地到开盘的步伐明显加快以前需要3—6个月，现在最快也要45天王鹤和游山没有感觉到预售节奏的变化王鹤说，南京拿地，开盘还需要7—8个月游山表示，由于上海预售标准较高，审批流程耗时较长，一般需要8—10个月才能开盘但由于上海市场好，项目利润高，土地市场有吸引力

不少受访者认为，下半年土地市场整体可能好转，但回升程度有限，土地竞拍仍以央企和国企竞争为主严明认为，虽然今年民营企业拿地整体不热，但如果下半年房地产销售形势好转，头部明星房企拿地积极性可能会提高，以保证明年货值

张路的服务公司优化了很多四川的投资人张目前在地级市储备项目:现在我在看地级市最好的项目首先，我会寻找一些好的地块，并与政府交谈等行情好转，我就可以马上开始拿地，否则，就没时间了

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