引入资本、创新金融城市更新多渠道融资

北京的城市更新包括5大类12项内容，是一项复杂而艰巨的工程它需要大量的资金，但仅靠财政补贴远远不够钱从哪里来这是一个亟待解决的问题

多项利好政策激发市场活力。

北京的城市更新主要涉及旧平房和院落，破旧建筑，旧住宅小区，旧工厂，低效工业园区，旧低效建筑，传统商业区等，种类多，数量大，资金需求量大，更新周期长这是一项系统工程在减量和双控发展的要求下，社会资本投入动力不足

去年6月，《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》发布金融政策方面，除了资金支持，鼓励市场主体投资城市更新，鼓励房地产产权人自筹资金进行改造，鼓励金融机构创新金融产品，支持城市更新

同年8月，《北京城市更新行动计划》发布，明确了未来五年北京城市更新的目标和方向指出要充分激发市场活力，调动房地产产权人，市场主体和社会力量的积极性，通过多种方式引入社会资本

值得注意的是，为推进城市更新，北京市委城市更新专项小组下设实施推进，规划政策，资金支持三个工作班，其中资金支持班是研究城市更新的各项投融资政策，吸引社会资本积极参与城市更新。

引入社会资本分担成本

为了推动城市更新的各项工作，无论是引入资本分担成本，还是专业化改造运营，社会资本都是不可或缺的重要力量。

截至目前，北京市老旧小区改造涉及社会资本的项目已有40个，其中不少项目在资金投入方面进行了各种探索。

以朝阳区劲松项目为例，通过政府保基本，兜底线，推动社会资本投入，促进完善，引导居民利益缴纳的有机结合，为建立老旧小区更新的利益平衡和成本分担机制进行了卓有成效的先行探索。

根据消息显示，社会资本愿景集团参与推进劲松北社区改造，总投资7600万元，其中政府投资4600万元，社会资本投资3000万元，开创了区级统筹，街道乡镇牵头，社区协调，居民议事，企业运作的五方联动劲松模式。

另一个引入社会资本的最佳实践项目是望京街根据消息显示，望京街的具体做法是，地方财政出资1300万元用于街区硬件设施改造，万科和方恒两个经营主体分别出资3500万元和500万元用于街区两侧的休闲，艺术及配套设施建设

对于北京的城市更新，今年发布了多项政策，推动社会资本的参与但在黄西庆看来，资本流动取决于资产属性吸引社会资本进入城市更新领域，需要做更好，更彻底，更灵活的资产属性转换，让社会资本源源不断地流入

金融创新支持城市更新。

除了引入社会资本，在投资前期和运营后期，还有哪些金融手段可以促进城市更新金融产品有哪些创新

对此，智信投资首席经济学家连平表示，金融促进城市更新主要包括城市更新贷款，专项债权，城市更新信托，城市更新基金四种渠道与其他金融工具相比，该基金由于项目参与的门槛，项目运作过程中的资源利用以及进出的灵活性，仍是现阶段城市更新和存量改造的较好选择

在望京街的改造中，出现了一个基金但基金进入城市更新，对财产性收入是有要求的资本进入项目取决于收入模式望京街项目之前租金四块钱，现在八九块钱基本上租金可以翻倍，转型带来的资产增值是资本愿意投资的核心原因万科时代中心望京街项目总经理曹杰说

除此之外，在传统的银行贷款中，有哪些支持城市更新的创新手段根据消息显示，建行深度参与北京城市更新，创新金融产品，形成了14个产品的工具箱，包括同行业首创的城市升级贷款，支持超长期的项目实施，最长可达40年，创新应用城市旧社区改造贷款，支持低利润旧社区改造项目的可持续实施，创新保障性租赁房经营权贷款，支持保障性租赁房建设等，并解决城市更新各细分行业的融资需求

对于解决城市更新的资金问题，黄西庆表示:目前一些民营企业也在尝试自己的资金获取模式，比如以经营项目未来的可持续收益作为抵押，与其他市场主体合作方法还是很多的，市场主体有足够的智慧进行资本运作

社会融资

40

截至目前，北京市老旧小区改造涉及社会资本的项目已有40个，其中不少项目在资金投入方面进行了各种探索。

三千万元

社会愿景集团参与推进劲松北社区改造更新，总投资7600万元，其中政府投资4600万元，社会资本投资3000万元，开创了区级统筹，街道乡镇牵头，社区协调，居民议事，企业运作的五方联动劲松模式。

四千万元

望京街的具体做法是，地方财政出资1300万元用于街区硬件设施改造，万科和方恒两个经营主体分别出资3500万元和500万元用于街区两侧的休闲，艺术及配套设施建设。

专家意见

提供符合资本逻辑的资产，吸引资本进入城市更新领域。

黄西庆城市更新科技有限公司董事长):

资本有自己的运行逻辑，会流动，会创新对于资本来说，缺的是有价值的资产资产因为属性不同，价值也不同城市之所以需要更新，是因为城市资产的功能已经不适应市场的需要因此，从某种意义上说，城市更新的本质是城市资产的更新资产属性的更新涉及到很多过去的政策法规只有为资产属性的改变提供更多新的政策法规，改革资产供给侧，提供符合资本逻辑的资产，才能不断吸引资本进入城市更新领域

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